本文へスキップ

住宅ローン特則

住宅ローン特則の基礎知識program

住宅ローン特則の利用条件

自己破産の申立てをした者は、これまで持っていた財産の管理処分権を失うため、いろいろなものを手放さなければなりません。

もちろん、この財産にはマイホームも含まれます。

そのため、マイホームだけはどうしても手放したくない!という方は、個人再生や任意整理といった自己破産以外の債務整理法を検討しなければなりませんが、住宅ローン特則は、個人再生を選択した方が利用できる制度のひとつです。

住宅ローン特則とは

住宅ローンの返済が難しくなり、滞納し続けていると、信用保証会社があなたに代わって、融資先の金融機関に一括返済してしまいます。

※ 借入額の大きい住宅ローン契約においては、信用保証会社の保証を条件としている金融機関が多い。



この行為を代位弁済と言いますが、代位弁済が行われると金融機関に代わって信用保証会社が債権者の地位を引き継ぐため、信用保証会社から請求された金額が用意できなければ、あなたの家は競売にかけられてしまう恐れがあります(ただし、直ぐに退去しなければならないというわけではない)。

つまり、せっかく手に入れた家を失ってしまうということです。

そこで、家を失わず、かつ、借金を何とかしたいという方のための制度が住宅ローン特則です。

冒頭でも触れたように、住宅ローン特則は借金の整理法に個人再生を選択した者が利用できる制度なので、個人再生手続を検討している方で、家を手放したくないという方は検討してみる価値がありますが、住宅ローン特則を認めてもらうためには、主に下記に挙げるような条件を満たしていなければなりません。
住宅ローン特則が認められる条件

チェック住宅の建設に必要な資金であること

新築、購入、リフォームだけでなく、住宅の敷地や敷地の借地権取得に必要な資金を含む

チェック建物の床面積の1/2以上が自己の居住用であること

店舗や事務所として併用利用している場合、その床面積が1/2を超えていると×。また、住宅を他人に貸しているような場合も対象外。建物が2つある場合は1つだけ。

チェック分割払い契約であること

一括払いや、既に住宅ローンを完済している場合は×

チェック建物に住宅ローン以外の担保権が設定されていないこと

敷地のみ(建物には設定されていない)の抵当権や無担保の住宅ローンは×

チェック信用保証会社に代位弁済されてから、6カ月以上経過していないこと



住宅ローン特則の特徴

裁判所から住宅ローン特則を含む再生計画案が認められると、債務者はローン会社の同意なし(債権者の意見は聞きますが、裁判所の判断を受け入れるしかない…)に再生計画に従った返済が行えますが、住宅ローン特則には下記のような特徴があります。

チェック住宅ローンそのものは減額されない!

住宅ローン特則は、あくまで返済を猶予してもらうための制度なので、原則としてローン自体の残金は変わらず、利息についてもカットできない。そのため、住宅ローン残高が、あまりにも多額過ぎると再生計画が思うように進まないことも…

チェック返済期間の延長!

住宅ローンの支払期間を最長10年間(70歳までに完済することが条件)延長できる。ただし、債権者の同意があれば、それ以上(期間や年齢)の延長も可能。

チェック保証人にも効力が及ぶ!

住宅ローン特則の効力は債務者本人だけでなく保証人にも及ぶため、保証人も残金の一括返済を求められるようなことがない。

また、住宅ローン特則は、既に競売手続(代位弁済されてから、6カ月以上経過していないことが条件)に入った後でも利用できる場合があります。

利用できる場合がある≠ニは、競売によって住宅が他人の手に渡ってしまうった後では、さすがに阻止することができないためです。

したがって、競売のおそれがある場合は、裁判所に早めに抵当権実行手続の中止命令を行うことが大切です。

(抵当権の実行手続の中止命令等)

裁判所は、再生手続開始の申立てがあった場合において、住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の見込みがあると認めるときは、再生債務者の申立てにより、相当の期間を定めて、住宅又は再生債務者が有する住宅の敷地に設定されている前条第3号に規定する抵当権の実行としての競売の手続の中止を命ずることができる。

【民事再生法 第197条 より一部抜粋】

返済方法

裁判所から住宅ローン特則を含めた再生計画案が認められると、債務者は状況に応じて民事再生法で定められた方法(第199条)に従って返済していくことになります。

そこで、参考までに、その返済方法の概要について簡単に説明しておきましょう。

返済計画 @ 返済が遅れている元本や利息、遅延損害金等については、再生計画案に基づき、原則3年間(最長5年)の分割払い。将来にわたって支払うべきローンについては、今まで通りの契約条件で支払い続けていく。

矢印@の計画案による返済が難しい…

返済計画 A 住宅ローンの支払期間を延長(原則として最長10年、70歳までに完済すること)し、毎月の返済額を減らす。

矢印Aの計画案でも返済が難しい…

返済計画 B 住宅ローン以外の借金も返済しなければならない再生計画中(3〜5年間)は、住宅ローンの元本や利息の返済を一部猶予してもらう。

矢印Bの計画案でも返済が難しい…

返済計画 C 債権者の同意を得ることで、さらに無理のない計画案(支払期間10年以上 / 元本や利息の一部カット / 遅延損害金の免除など)を認めてもらう。
民事再生法 第197条より一部抜粋

住宅資金特別条項においては、次項又は第三項に規定する場合を除き、次の各号に掲げる債権について、それぞれ当該各号に定める内容を定める。

一 再生計画認可の決定の確定時までに弁済期が到来する住宅資金貸付債権の元本(再生債務者が期限の利益を喪失しなかったとすれば弁済期が到来しないものを除く。)及びこれに対する再生計画認可の決定の確定後の住宅約定利息(住宅資金貸付契約において定められた約定利率による利息をいう。以下この条において同じ。)並びに再生計画認可の決定の確定時までに生ずる住宅資金貸付債権の利息及び不履行による損害賠償 その全額を、再生計画(住宅資金特別条項を除く。)で定める弁済期間(当該期間が5年を超える場合にあっては、再生計画認可の決定の確定から5年。第三項において「一般弁済期間」という。)内に支払うこと。

二 再生計画認可の決定の確定時までに弁済期が到来しない住宅資金貸付債権の元本(再生債務者が期限の利益を喪失しなかったとすれば弁済期が到来しないものを含む。)及びこれに対する再生計画認可の決定の確定後の住宅約定利息 住宅資金貸付契約における債務の不履行がない場合についての弁済の時期及び額に関する約定に従って支払うこと。

2 前項の規定による住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の見込みがない場合には、住宅資金特別条項において、住宅資金貸付債権に係る債務の弁済期を住宅資金貸付契約において定められた最終の弁済期(以下この項及び第四項において「約定最終弁済期」という。)から後の日に定めることができる。この場合における権利の変更の内容は、次に掲げる要件のすべてを具備するものでなければならない。

一  次に掲げる債権について、その全額を支払うものであること。

イ 住宅資金貸付債権の元本及びこれに対する再生計画認可の決定の確定後の住宅約定利息

ロ 再生計画認可の決定の確定時までに生ずる住宅資金貸付債権の利息及び不履行による損害賠償

二 住宅資金特別条項による変更後の最終の弁済期が約定最終弁済期から10年を超えず、かつ、住宅資金特別条項による変更後の最終の弁済期における再生債務者の年齢が70歳を超えないものであること。

三 第一号イに掲げる債権については、一定の基準により住宅資金貸付契約における弁済期と弁済期との間隔及び各弁済期における弁済額が定められている場合には、当該基準におおむね沿うものであること。

3 前項の規定による住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の見込みがない場合には、一般弁済期間の範囲内で定める期間(以下この項において「元本猶予期間」という。)中は、住宅資金貸付債権の元本の一部及び住宅資金貸付債権の元本に対する元本猶予期間中の住宅約定利息のみを支払うものとすることができる。この場合における権利の変更の内容は、次に掲げる要件のすべてを具備するものでなければならない。

一  前項第一号及び第二号に掲げる要件があること。

二  前項第一号イに掲げる債権についての元本猶予期間を経過した後の弁済期及び弁済額の定めについては、一定の基準により住宅資金貸付契約における弁済期と弁済期との間隔及び各弁済期における弁済額が定められている場合には、当該基準におおむね沿うものであること。

4 住宅資金特別条項によって権利の変更を受ける者の同意がある場合には、前三項の規定にかかわらず、約定最終弁済期から10年を超えて住宅資金貸付債権に係る債務の期限を猶予することその他前三項に規定する変更以外の変更をすることを内容とする住宅資金特別条項を定めることができる。

【民事再生法 第197条 より一部抜粋】